Răzvan Bălănescu prezintă motivele pentru care prețurile imobiliare nu vor scădea cu 50%
Răzvan Bălănescu abordează subiectul controversat al potențialei scăderi a prețurilor în piața imobiliară din România. Acesta analizează critic afirmațiile economistului Radu Georgescu, care susține că prețurile imobiliarelor ar putea scădea cu până la 50% în următorii doi ani. Răzvan explică de ce consideră aceste previziuni nerealiste, bazându-se pe factori economici fundamentali precum inflația, masa monetară și comportamentul dezvoltatorilor. Conform datelor prezentate, în ultimii ani prețurile imobiliarelor au crescut constant, la București înregistrându-se un plus de 2,3% față de ianuarie și de 16% față de anul trecut.
Unul dintre cele mai puternice argumente aduse de Răzvan este legat de evoluția masei monetare în România, care a crescut aproximativ de trei ori în ultimii zece ani, în timp ce în zona euro creșterea a fost de aproximativ 61%. Această diluare a masei monetare este principalul factor care a determinat creșterea prețurilor la imobiliare. El subliniază că prețurile actuale, deși par mult mai mari decât acum un deceniu, reflectă de fapt doar ajustarea la inflația reală. Astfel, o scădere cu 50% ar însemna de fapt o prăbușire mult mai drastică dacă am compara valoarea reală a proprietăților, nu doar cifrele nominale.
Analizând diferitele segmente ale pieței, Răzvan observă că apartamentele mici (garsoniere și două camere) continuă să se scumpească accelerat, fiind considerate cele mai eficiente din punct de vedere al costurilor și cele mai ușor de vândut sau închiriat. În schimb, proprietățile mari (trei, patru camere sau vile) ar putea fi mai vulnerabile în caz de criză economică. Comparativ cu 2008, când pentru un metru pătrat de locuință în București era nevoie de aproximativ opt salarii medii, astăzi ar fi necesare doar 1,7 salarii lunare, ceea ce indică o îmbunătățire a accesibilității.
Răzvan Bălănescu prezintă și strategia băncilor centrale în fața unei potențiale crize: scăderea dobânzilor de referință pentru a stimula economia. El amintește că în 2020, când economia a fost afectată de pandemie, BNR a redus dobânda de referință la 1,75%, în timp ce Fed și BCE au coborât aproape la zero. Această tipărire de bani digitali pentru stimularea economiei va duce inevitabil la absorbția inflației de către active tangibile precum imobiliarele, continuând astfel ciclul de creștere a prețurilor după o eventuală corecție temporară.
Pentru investitori și potențiali cumpărători, Răzvan recomandă să se orienteze spre proprietăți mici (garsoniere, apartamente cu două camere) în zone bune, care vor rămâne căutate chiar și în perioade de recesiune. El anticipează că, în cel mai rău caz, vom vedea scăderi de maximum 15-20% la aceste tipuri de proprietăți, în timp ce proprietățile de lux ar putea suferi deprecieri mai semnificative. Totuși, experiența ultimilor ani arată că perioadele de scădere a prețurilor sunt de scurtă durată, fiind urmate de reveniri și creșteri consistente.
Privind în perspectivă, piața imobiliară din România pare să urmeze un model ciclic: creștere, mică scădere sau stagnare, apoi reluarea creșterii. Ceea ce Răzvan a învățat din analiza ultimilor cinci ani este că băncile centrale vor alege întotdeauna inflația ca răspuns la crizele economice, tipărind bani pentru a stimula economia, ceea ce va duce inevitabil la creșterea prețurilor activelor tangibile precum imobiliarele. Și evident, există mult mai multe de descoperit despre strategiile de investiții în piața imobiliară actuală, deoarece realitatea este mult mai complexă decât titlurile alarmiste din presă, iar cei care înțeleg cu adevărat mecanismele economice pot naviga cu succes prin aceste ape tulburi ale investițiilor.
